継続地代の増減請求における鑑定評価

旧法借地権における継続地代について、地代の増減に関して当事者間に争いが生じた場合、賃貸借の当事者又は裁判所等のご依頼により継続地代について不動産の鑑定評価を行うことがあります。

地代の改定は、土地の公租公課の増徴、契約更新、建物の増改築や契約条件の変更などにおいて提起されますが、継続地代は地代家賃統制令（昭和61年12月廃止）により古くから低額に抑えられてきた経緯にあるため、一般的には増額改定を前提としたものが殆どです。

一般に、住宅地の継続地代は公租公課が特例により低く抑えられているため、低水準の地代でも高額な地代改定となる事例は少ないのですが、商業地や工業地等の継続地代は公租公課が高く地代水準も高水準にあるため、地代の増減について争いが裁判にまで発展する場合があります。

ところで、平成21年の土地の固定資産税都市計画税は3年に一度の評価替えの年になりますが、今回の世界同時不況による地価下落があまり反映されていない平成20年7月時点の公示価格等を基に算定されるため、本年は都心部を中心に増額されることが予想されます。急激な増徴を防ぐため負担調整処置がとられてはいますが、公示価格等が下がるまで一時的な増額は避けられないものと考えられます。このため、都心部の継続地代は今後において増額請求に伴うトラブルが多くなるのではないかと危惧されています。